L'inventaire dans une succession

Obligatoire dans certains cas, utile dans d’autres, l’inventaire est réalisé conjointement par le notaire et le commissaire-priseur.

 Quand est-il nécessaire de procéder à un inventaire ?

En cas de succession, la loi prévoit qu’un inventaire est obligatoire lorsque l’un des héritiers doit être spécialement protégé : enfant mineur, personne sous tutelle ou curatelle, ou encore héritier absent (qui n’a pas pu être contacté au moment de la succession).

Il est parfois indispensable d’inventorier les « meubles meublants » du défunt (c’est-à-dire l’ameublement et les objets de décoration), ses bijoux et autres objets personnels lorsqu’un des héritiers en conserve l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance.

On parlait auparavant d’accepter la succession « sous bénéfice d’inventaire »…

Depuis une réforme de 2006, on parle d’acceptation à concurrence de l’actif net lorsqu’un héritier souhaite estimer les biens et les dettes du défunt et éviter d’être redevable auprès des créanciers au-delà de ses droits dans la succession. L’inventaire est obligatoire dans ce cas et doit être déposé au greffe du tribunal d’instance dans un délai de deux mois à partir de la déclaration d’acceptation.

Y a-t-il d'autres cas où l’inventaire peut être demandé?

Les héritiers, ou l’un d’eux, peuvent demander au notaire chargé de la succession qu’un inventaire soit établi, par exemple pour faciliter un partage équitable.

Dans d’autres cas, l’inventaire permet d’évaluer au plus juste les meubles du défunt, qui à défaut seraient évalués forfaitairement à 5 % de son patrimoine ou devraient être mis en vente publique.

Prenons l’exemple d’un défunt laissant pour héritiers plusieurs petits-neveux. Ses biens (un appartement et divers placements) ont une valeur de 600 000 euros. Le barème d’imposition s’élève à 55 % après abattement. Mieux vaut payer les droits sur la valeur vénale du mobilier (estimée à 6 000 euros lors d’un inventaire) que sur le forfait de 5 % (30 000 euros) et réduire ainsi la note fiscale (l’économie est de 13 200 euros).
 

En pratique, comment se déroule l'inventaire ?

Le notaire se rend au domicile du défunt avec le commissaire-priseur. Les héritiers sont en général présents ou représentés – ils doivent avoir été prévenus de la tenue de cette opération. Le commissaire-priseur procède pièce par pièce, se fait ouvrir les armoires, tiroirs ou autres coffres, et examine chaque objet l’un après l’autre, en lui attribuant un prix. Cette estimation est appelée la prisée. Il dresse un rapport qui est ensuite annexé à l’acte notarié.

Quand il n’y a pas d’héritier, le notaire peut prendre l’initiative de faire réaliser l’inventaire, qui permet parfois de retrouver un testament non enregistré dans les papiers personnels du défunt ou dans un coffre.
 

Quels conseils donner en cas de succession ?

En attendant le règlement de la succession, abstenez-vous de disperser les meubles en les vendant, les donnant... Vous seriez réputé avoir accepté la succession, vous fermant la possibilité de l’accepter « à concurrence de l’actif net » ou de la refuser. Et vous vous trouveriez en difficulté si un inventaire s’avérait ensuite nécessaire. 

Crédit photo : Domaine public via Pixabay

Le délai de rétractation est porté à 10 jours

Le délai de rétractation dont bénéficient les acquéreurs d’un logement a été porté de 7 jours à dix jours. Les acheteurs non professionnels disposent donc d’un délai supplémentaire pour faire marche arrière. Loi n° 2015-990 du 6 août 2015

Expatriés : maîtrisez votre situation juridique

Plus de 2,5 millions de Français seraient installés à l’étranger, pour quelques mois ou pour toute la vie ! Ils ne savent pas toujours que l’introduction d’éléments d’extranéité dans leur vie – couple binational, résidence habituelle à l’étranger, achat d’un bien immobilier sur place… – peut avoir des incidences juridiques importantes. Transmission du patrimoine, régime matrimonial, pacte civil de solidarité… Mieux vaut anticiper car les mauvaises surprises ne sont pas exclues.
Un exemple : on ne peut faire une donation-partage comprenant des biens situés dans certains pays, comme l’Italie, pourtant si proche !

Mieux vaut s’informer auprès son notaire. Les thèmes à aborder dépendent de votre situation personnelle. Néanmoins, à tout âge, pour protéger ses proches, chacun doit se soucier de sa succession. Or, un règlement européen particulièrement important va entrer en application le 17 août 2015. Désormais, en l’absence de dispositions, la loi applicable à l’ensemble de la succession sera en principe celle de la dernière résidence habituelle de la personne décédée. Par exemple, la loi portugaise s’appliquera à la succession d’un Français installé depuis plusieurs années à Porto, alors que ses enfants vivent en France et qu’il laisse des biens immobiliers situés en France. Cependant, il est possible d’anticiper en désignant la loi française par une professio juris.

Par ailleurs, si vous êtes marié sans contrat, faites le point sur votre régime matrimonial. En effet, les couples mariés sans contrat depuis le 1er septembre 1992 peuvent voir leur régime matrimonial changer de manière automatique, parfois à leur insu. Pour exemple, des époux se marient sans contrat en 1998, puis vivent à Londres avant de s’installer à Paris en 2005. Quel est leur régime matrimonial ? Les premières années, le régime légal anglais de séparation de biens, et depuis 2005, la communauté légale réduite aux acquêts. Difficultés en vue en cas de divorce ou de décès !

Crédit photo :  Mappemonde en deux hémisphères  par A. Lorrain, fils. (Gallica)

Etablir un mandat de protection future

Le mandat de protection future a été créé en 2007. Malgré son intérêt, il reste trop peu souvent utilisé.

A quoi sert un mandat de protection future ?

Ce mandat permet de désigner la ou les personnes par qui l’on souhaite être pris en charge en cas de dégradation de sa santé mentale ou physique.

Prenons un exemple : Monsieur B. est un veuf de 80 ans, très entouré par ses deux filles. Malgré sa bonne santé actuelle, il n’est pas à l’abri d’une perte de ses facultés, progressive ou brutale. S’il perd son autonomie sans avoir pris de précaution, ses filles devront prendre pour lui de nombreuses décisions : choix d’une maison de retraite, tenue de ses finances, peut-être vente de la maison… Les procurations bancaires seront vite insuffisantes, il faudra alors envisager la mise sous curatelle ou sous tutelle. Or les délais peuvent être très longs, étant donné l’encombrement des tribunaux. Par un mandat de protection future établi alors qu’il est en pleine possession de ses moyens, il peut, par exemple, désigner l’une de ses filles pour gérer les questions concernant son patrimoine, et l’autre celles concernant sa personne, c’est-à-dire sa santé, son logement, ses relations aux autres... Chacune des deux mandataires devra accepter sa mission en apposant sa signature au mandat. C’est aussi l’occasion d’un échange, le plus serein possible, sur l’avenir.

Les personnes âgées sont-elles seules concernées ?

Malheureusement, nul n’est à l’abri d’un accident de vie qui le laisse incapable de gérer ses affaires, parfois de manière définitive. Ainsi, le mandat de protection future est particulièrement utile pour les entrepreneurs, pour désigner la personne qui reprendra les rênes de l’entreprise dans cette éventualité. Si l’intéressé se rétablit, l’effet du mandat cessera.

Comment établir un mandat de protection future ?

Le mandat peut être établi sous seing privé. Un formulaire est disponible en ligne à cet effet. Une notice complète y est jointe. Une fois signé par chacun, il faut lui donner date certaine, en le faisant enregistrer à la recette des impôts.
Le mandat peut aussi être établi par acte authentique. Cela permet de bénéficier d’une consultation approfondie et de conseils personnalisés.

Procéder par acte authentique présente-t-il d’autres avantages ?

Passer devant le notaire permet de donner davantage de pouvoirs au mandataire : il peut l’autoriser à accomplir des actes de disposition du patrimoine du mandant, par exemple une vente. Par ailleurs, le mandataire devra rendre des comptes au notaire une fois le mandat mis en œuvre. L’officier public signalera au juge des tutelles tout acte lui paraissant contraire aux intérêts du mandant.

Quand le mandat prend-t-il effet ?

Si l’état de santé de la personne se dégrade, il faut faire établir un certificat médical par un médecin inscrit sur une liste établie par le procureur de la République. Il faut ensuite présenter ce document et faire viser le mandat au greffe du tribunal d’instance. 

Crédit photo : Barney Moss sous licence Creative Commons (CC BY 2.0)

Retrouver les bénéficiaires d'un contrat d'assurance-vie

Produit d’épargne bien connu des Français, l’assurance-vie permet aussi de transmettre des sommes d’argent hors succession avec une fiscalité avantageuse. Au décès, le ou les bénéficiaires désignés percevront les sommes versées sur le contrat et les intérêts cumulés. Il arrive néanmoins que  le bénéficiaire n’ait jamais connaissance du contrat souscrit à son profit. Au fil des années, des montants astronomiques, de l’ordre de centaines de millions d’euros, se sont accumulés sur les contrats non réclamés.

Pour y remédier, depuis 2007, les compagnies d’assurances doivent vérifier chaque année que les détenteurs de contrats inactifs sont en vie, en interrogeant un fichier de l’Insee. En cas de décès, ils doivent entreprendre des démarches pour retrouver les bénéficiaires et leur verser les fonds. De leur côté, les particuliers ou les personnes morales peuvent interroger un organisme, l’Agira (http://www.agira.asso.fr/), pour rechercher si un contrat d’assurance-vie a été souscrit à leur profit par une personne décédée. De plus, à compter du 1er janvier 2016, les assureurs alimenteront un nouveau fichier des contrats d’assurance-vie, dénommé « Ficovie ». Les notaires, mandatés soit par les ayants-droits du défunt, soit par un éventuel bénéficiaire, pourront l’interroger pour retrouver les contrats.

Le souscripteur peut de lui-même prendre certaines précautions. D’abord, en veillant à la rédaction de la clause bénéficiaire. Si les bénéficiaires sont nommément désignés, il est utile de préciser leurs prénoms, date et lieu de naissance, voire leur adresse au jour de la désignation. La clause peut aussi renvoyer à un testament déposé chez un notaire. Ainsi, le testament étant enregistré au Fichier central des dispositions de dernières volontés, il sera systématiquement retrouvé à l’ouverture de la succession. Enfin, le souscripteur choisira parfois d’informer le bénéficiaire de l’assurance-vie. Mais dans ce cas, mieux vaut être sûr de sa décision…

Crédit photos Thomas Hawk sous licence Creative Commons (CC BY-NC 2.0)

Louer une petite surface

Le législateur a prévu des garde-fous pour empêcher la location de micro-logements à des prix excessifs.

Quelle est la surface minimale d’un logement mis en location ?

Un décret du 30 janvier 2002 a fixé les critères de décence obligatoires pour conclure un bail à usage d’habitation.  Ce décret impose une pièce principale offrant une surface habitable d’au moins  9 m2, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable  de  20 m3. Ce métrage est différent du métrage dit « Carrez »   obligatoire pour la vente de lots de copropriété  et qui retient les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond. Attention, en la matière, les normes se superposent ! Il faut aussi compter avec le règlement sanitaire départemental qui fixe des superficies, volumes et hauteurs sous plafonds acceptables. Ce qui fait qu’un  logement « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral. Le bailleur est alors tenu de rembourser les loyers perçus et de reloger l’occupant… Avant d’investir dans une très petite surface, ces vérifications sont donc indispensables ; le notaire vous aidera à y voir plus clair. D’autant que la superficie n’est qu’un critère d’habitabilité parmi d’autres : équipement, éclairage naturel, accès… sont aussi à prendre en compte.

Peut-on habiter soi-même un logement de surface inférieure à 9 m2 ?

Mini pied-à-terre, chambrette d’un enfant étudiant ou d’une jeune fille au pair… Hors location, de tels usages ne sont pas interdits. La location touristique meublée peut être envisagée, dans le respect des réglementations locales (déclaration en mairie…).

Peut-on louer une petite surface pour un usage autre que l’habitation ?

Oui, il est possible de louer entre particuliers une chambre de service ou autre petite pièce en tant que remise, débarras, bureau… Dans ce cas, le bail sera régi par le code civil (art. 1714 à 1751), comme pour un garage ou une place de parking.

Peut-on fixer librement le loyer d’une petite surface ?

Oui, mais depuis 2012, il faut compter, dans la zone A (grandes villes, Côte d’Azur…) avec  la taxe  Apparu qui vise à lutter contre les loyers excessifs. Sont concernés les logements loués vides ou meublés dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 14 m2 (surface habitable dite « Boutin »). Le bailleur est redevable de la taxe si le loyer dépasse un seuil de loyer mensuel fixé à 41,61 euros par m2 en 2015.

Peut-on louer une chambre de sa résidence principale ?

C’est possible même si l’on est locataire, avec l’accord du propriétaire, en respectant les mêmes conditions de décence et d’habitabilité. Cette solution est même encouragée par une exonération fiscale, en deçà d’un certain seuil de loyer, si la location est meublée. Là encore, votre notaire sera de bon conseil sur les aspects juridiques et fiscaux d’une telle opération. 

Crédit photo:
www.pexels.com sous licence Creative Commons Zero

Adopter l'enfant de son conjoint

 Aujourd’hui, la majorité des adoptions ont lieu au sein des familles recomposées. L’adoption simple est en général plus adaptée.

Adoption plénière, adoption simple, quelles différences ?

L’adoption plénière rompt les liens de l’enfant adopté avec sa famille d’origine ; elle suppose un agrément, donné après enquête du service d'aide sociale à l'enfance du département, et est prononcée après une période pendant laquelle l’enfant est placé chez l’adoptant. Des démarches qui ne sont pas nécessaires avec l’adoption simple, qui laisse subsister les liens avec la famille d’origine. Elle correspond donc, dans la grande majorité des cas, au projet des beaux-parents qui souhaitent établir un lien de filiation entre eux et les enfants qu’ils ont élevés . Autres différences : avec l’adoption plénière, l’enfant prend le nom et la nationalité de ses parents adoptifs. Dans le cas d’une adoption simple, le nom de l’adoptant peut simplement s’ajouter au nom d’origine ; l’adopté peut prendre la nationalité de son parent adoptif s’il en manifeste la volonté.

L’adoption simple est-elle révocable ?

Oui, mais seulement pour des motifs très graves, par une décision judiciaire. Le nouveau lien de filiation perdurera donc après une éventuelle séparation du couple. Il s’agit donc d’un engagement très fort, ce que le notaire ne manquera pas de souligner.   

Couple marié, couple non marié, y a-t-il des différences ?

Si l’enfant est mineur, le beau-parent doit être marié avec le père ou la mère biologique de l’enfant pour l’adopter, pour des raisons d’autorité parentale. Cette question ne se posant plus après la majorité de l’enfant, une adoption par le concubin ou le partenaire de pacs est dès lors possible. La même règle s’applique aux couples de même sexe, mariés ou non.

Qu’en est-il en matière de transmission patrimoniale ?

L’adopté a vocation à hériter de son parent adoptif. A noter qu’en cas d’adoption simple, il conserve également ses droits dans la succession de ses parents d’origine. Néanmoins, au niveau fiscal,  en principe il n’est pas tenu compte du lien qui résulte de l’adoption simple : l’adopté qui reçoit une donation ou une succession ne bénéficie pas du tarif en ligne directe, largement plus avantageux. Heureusement,   le code des impôts prévoit des exceptions. Elles concernent notammentles enfants de l’époux ou de l’épouse de l’adoptant et les enfants pris en charge par l’adoptant pendant une longue période . Pour que l’enfant du concubin ou du partenaire pacsé bénéficie du tarif en ligne directe, l’adoptant devra ainsi lui avoir apporté des soins ininterrompus, soit au moins cinq ans pendant sa minorité, soit au moins dix ans dans sa minorité et sa majorité. Dans cette situation, les notaires conseillentde réunir dès que possible les documents qui prouvent cet investissement constant dans la vie de l’enfant ou du jeune. 

Crédit photo : Kate  sous licence Creative commons (CC BY-NC-ND 2.0)

Détenir un bien immobilier en indivision

Subie ou choisie, l’indivision présente des inconvénients. Peut-on y remédier ?

Qu’est-ce que l’indivision ?

Un bien détenu en indivision compte deux propriétaires ou plus, nommés indivisaires.  Chacun   détient une quote-part du bien, par exemple un quart, la moitié… L’indivision peut être choisie pour acheter un bien immobilier en commun. C’est très fréquent pour les couples de concubins ou de partenaires pacsés. Mais elle est aussi souvent subie. Lors d’une succession, par exemple, les héritiers sont en indivision tant que le partage successoral n’a pas eu lieu. Certains décideront de rester en indivision, par exemple pour conserver ensemble la maison de famille. En cas de divorce, les ex-époux se retrouvent eux aussi en indivision sur leurs biens communs  jusqu’à la liquidation de la communauté.

Qui décide dans une indivision ?

Un indivisaire peut décider seul des actes de conservation sans lesquels le bien serait en péril : travaux de réparation d’une toiture en passe de s’effondrer par exemple. Les actes d’administration peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des parts d’indivision, qui peutêtre détenue par un seul indivisaire : il s’agit de conclure un bail d’habitation, de réaliser des travaux d’entretien, de confier un mandat à un tiers. L’unanimité n’est requise que pour les actes de disposition (hypothèque, bail rural…)

Pour la vente, depuis 2009, l’unanimité n’est pas requise. Le ou les indivisaire(s) disposant d’une majorité de deux tiers des parts peuvent s’adresser à un notaire pour signifier aux autres indivisaires leur décision de vendre le bien. La procédure qui suit peut être longue, mais certaines situations de blocage sont ainsi évitées.

Chacun participe aux dépenses à hauteur de sa quote-part (travaux, impôts et taxes…).

Un indivisaire peut-il se retirer de l’indivision ?

Oui, la loi stipule que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » ; le partage peut être provoqué. Un indivisaire peut aussi vendre sa quote-part du bien ; les co-indivisaires ont alors un droit de préemption.

A quoi sert la convention d’indivision ?

Les règles qui fixent le régime légal de l’indivision ne sont pas d’ordre public : on peut y déroger par convention. Certains indivisaires établissent donc une convention d'indivision pour adopter à l'unanimité, de nouvelles règles du jeu. On peut ainsi imposer le maintien dans le temps de l’indivision, à durée indéterminée ou fixe, ou encore organiser la gestion des biens indivis, notamment en désignant un gérant qui pourra accomplir seul certains actes. La convention peut aussi fixer l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui occupe le logement, généralement en relation avec sa valeur locative. 

Si elle concerne un bien immobilier, la convention doit être établie par acte authentique. Ce sera l’occasion de prendre conseil auprès du notaire, pour optimiser une situation qui s’avère parfois inconfortable !

Crédit photo : Maria Teresa Ambrosi sous licence Creative commons (CC BY-NC-ND 2.0)

Taux d'intérêt légal et paiement fractionné ou différé des droits de mutation à titre gratuit

Les modalités de calcul du taux d'intérêt légal ont été modifiées par ordonnance du 20 Août 2014.
Il en résulte deux taux :

• le premier s'applique aux créanciers personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels et il est fixé à 4,06%
• Le second s'applique à "tous les autres cas" et est fixé à 0,93%.

Par décret du 22 décembre 2014, le taux applicable au demande de paiement différé ou fractionné de droits de succession a été modifié. Auparavant le taux applicable était le taux d'intérêt légal arrondi à la première décimale, soit 0% pour les demandes formulées en 2014. Il est désormais déterminé par le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pour des prêts immobiliers à taux fixe consentis aux particuliers 

Ce taux est de 2,20 % pour 2015.

Par ailleurs, la durée est réduite de :

• 5 à 1 an pour le paiement fractionné de droit commun, 
• 10 à 3 ans pour le paiement de fractionné concernant les successions composées à plus de 50% de biens non liquides.

Les échéances de paiement des droits étant désormais fixées à trois pour les fractionnement sur un an ou sept maximum pour les fractionnements sur 3 ans. 

Tel est le régime des paiements fractionnés pour les demandes formulées à compter du 1er janvier 2015.

Loi de finances rectificative pour 2014 et loi de finances pour 2015

La loi de finances pour 2015 et la loi de finances rectificative pour 2014 du 29 décembre 2014 ont été publiées au Journal Officiel 30 Décembre 2014.

Voici une présentation synthétique (et donc non exhaustive) des principales mesures de ces textes. 

IMPOT SUR LE REVENU

Concernant l'impôt sur le revenu, la première tranche d'imposition à 5,5% est supprimée. 

Le dispositif de réduction d'impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire dit "Duflot" est rebaptisé "Pinel". Il est désormais possible :

• de consentir une location à un ascendant ou descendant de l'investisseur s'il le locataire n'est pas dans son foyer fiscal,
• de consentir une location à un associé de la société investisseur, 
• de proroger la durée de l'engagement locatif pour 3 ou 6 ans. 

---

PLUS VALUES

Concernant les plus-values immobilières, le nouveau dispositif annoncé l'été dernier concernant les ventes de terrain à bâtir est entériné. Désormais le calcul de la plus-value suite à la cession d'un terrain à bâtir (ou d'immeubles destinés à être démolis) suit le régime d'abattement pour durée de détention applicable pour le bâti. La vente n'est plus soumise :

• à plus-value au taux de 19% en cas de détention du bien depuis plus de 22 ans,
• à prélèvements sociaux (15,5%) en cas de détention du bien depuis plus de 30 ans. 

En outre les ventes précédées d'une promesse de vente régularisée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 bénéficient d'un abattement exceptionnel de 30 % si l'acte authentique est signé au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'enregistrement de la promesse de vente. 

Pour les résidents étrangers (personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés, et les porteurs de parts, personnes physiques, de fonds de placement immobilier, domiciliés dans un État tiers à l'Espace économique européen), les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2015 sont imposée au taux de 19% contre 33,33% auparavant. 

---

IMPOTS LOCAUX

Concernant les impôts locaux, une majoration de 20% de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut être décidée par les communes situées dans des zones tendues (où la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable). La hausse est applicable dès 2015 si la commune l'institue par délibération avant le 1er mars 2015.

---

DROITS D'ENREGISTREMENT

Concernant les droits d'enregistrement (ventes), la majoration pour les droits dus sur les ventes d'immeuble pour la part départemental est pérennisée. Les conseils généraux peuvent donc décider de majorer la taxe départementale pour la porter à 4,5% au lieu de 3,80%.

Deux mesures exceptionnelles concernant les droits d'enregistrement (donations) sont prévues pour les donations. Un abattement supplémentaire de 100.000 Euros par donateur et par type de bien est applicable :

- en 2015 aux donations portant sur un terrain à bâtir sur lequel le donataire s'engage à construire un logement dans les 4 ans, 

- entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 aux donations de logements neufs n'ayant jamais servi consenties dans les 3 ans de l'obtention du permis de construire.  

---

RÉSIDENTS FISCAUX ÉTRANGERS

Pour les résidents de l'UE et de l'EEE, il n'y a désormais plus d'obligation de désigner un représentant fiscal en France pour l'impôt sur les revenus perçus à compter de 2014, pour l'ISF à compter de 2015, pour l'IS pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2014 et pour les plus-values notamment immobilières pour les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2015.

Enfin précisons que le Conseil Constitutionnel a notamment censuré les dispositions de l'article 60 de la loi de finances rectificative pour 2014 qui instituaient un taux d'imposition de 75 % des plus-values immobilières des personnes ou organismes établis hors de France dans un État ou territoire non coopératif.

Virements obligatoires

A compter du 1er janvier 2015, tous les paiements reçus par l'office doivent être effectués par virement.

Il en est de même pour les paiements effectués par l'office, notamment au moment du solde de votre compte client. C'est pourquoi nous vous invitons à nous communiquer dès à présent votre relevé d'identité bancaire.